«Eine Immobilienrendite muss höher sein als Renditen alternativer Anlageklassen.»
Wer in Immobilien investiert, den interessiert insbesondere eine Kennzahl: Die Rendite. Nun, was ist eine Rendite? Dieses Wort entstammt aus dem italienischen «rendita» und bedeutet so viel wie Ertrag, Gewinn oder Einnahmen. Rendite steht für einen in Prozent der Investitionssumme ausgedrückten Ertrag, den ein Anleger innerhalb eines Jahres erzielt. Oder anders ausgedrückt: Die Rendite zeigt auf, wie rentabel eine Investition (bspw. eine Immobilie) ist. Wenn man so will, entspricht die Rendite dem Gewinn. Einziger Unterschied: Während sich der Gewinn in absoluten Zahlen ausdrückt, zeigt die Rendite den Ertrag bzw. den Gewinn relativ zur investierten Summe auf. Die Rendite macht einen Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten deutlich einfacher als der «blutte» ausgewiesene Gewinn in Schweizer Franken.
Allerdings gibt es verschiedene Renditen und nicht jede taugt für einen guten Vergleich. Immobilienprofis wissen das und solche die es werden wollen, sollten sich zwingend mit den unterschiedlichen Renditearten vertraut machen. Etwas Licht ins Dunkle bringen wir nachfolgend mit einer kurzen Erläuterung der gängigsten Immobilienrenditen:
Bruttorendite
Die Bruttorendite ist das Verhältnis aus Mietzinseinnahmen (ohne Nebenkosten) und aktuell geschätztem Verkehrswert der Immobilie. Die Bruttorendite ist die populärste und am einfachsten zu berechnende Renditekennzahl, da diese eine schnelle und grobe Beurteilung zulässt. Sie hat aber keine signifikante Aussagekraft, bzw. nur dann, wenn der Zustand der Liegenschaft, der Erneuerungsbedarf, die laufenden Kosten, etc. bekannt sind.
Nettorendite
Die Nettorendite bezeichnet das Verhältnis von Nettoertrag (Mietzinseinnahmen ohne Nebenkosten abzüglich Bewirtschaftungskosten und Rückstellungen) zum aktuellen Verkehrswert. Im Vergleich zur Bruttorendite ist die Nettorendite der bessere Gradmesser, da sich Immobilien mit der Nettorendite vergleichen lassen.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite dürfte die interessanteste Kennzahl für Immobilienanleger sein. Sie zeigt dem Anleger auf, welchen Ertrag sein eingesetztes Eigenkapital abwirft. Oder anders formuliert, zeigt sie die Verzinsung des investierten Eigenkapitals auf, womit Renditevergleiche mit alternativen Anlageklassen wie bspw. Aktien, Obligationen, etc. möglich sind. Die Eigenkapitalrendite definiert sich als Verhältnis zwischen dem Liegenschaftserfolg (Erträge abzüglich aller Kosten, Rückstellungen und Finanzierungskosten) und dem investierten Eigenkapital. In institutionellen Kreisen wird die Eigenkapitalrendite auch als Return on Equity (ROE) bezeichnet.
Das interessante bei der Eigenkapitalrendite ist, dass diese sehr einfach optimiert werden kann. Das funktioniert, wenn man die Kausalität des sog. Leverage-Effekts versteht. Der Leverage-Effekt beschreibt eine Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität. Vereinfacht gesagt, wenn Sie Ihre Liegenschaft zusätzlich mit günstigem Fremdkapital finanzieren, erhöhen Sie dadurch Ihre Eigenkapitalrendite. Die Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Zinssatz für das Fremdkapital tiefer ist als die Rendite auf dem Gesamtkapital (Fremd- und Eigenkapital).
Kommen wir zurück zur einleitenden Frage, was ist eine gute Immobilienrendite? Salopp haben wir oben nachgeschoben, dass eine gute Immobilienrendite höher sein muss als die Rendite von anderen Anlagekategorien. Das ‘Warum’ möchten wir jetzt ausführlich beantworten:
Oft ist zu hören, dass Immobilienanleger zu hohe Renditen erzielen. Ist das tatsächlich so oder werden solche Behauptungen von Leuten aufgestellt, die die Komplexität einer Immobilienanlage und die damit verbundenen Risiken nicht verstehen? Wir vermuten Letzteres. Eine Immobilie muss eine höhere Rendite abwerfen als alternative Anlagenklassen wie bspw. Aktien, Obligationen, etc. Warum? Grundsätzlich sind Renditen eng mit Risiken verbunden. Jede Rendite bildet zu einem grossen Teil Risiken ab. In der Regel haben hohe Renditen hohe Risiken und umgekehrt. Immobilienanlagen unterscheiden sich in mehrere Hinsichten von anderen Anlageklassen. Immobilien zählen wegen ihrer Heterogenität und ihrer hohen Transaktionskosten zu den sog. illiquiden Anlagen. Die Immobilie ist langlebig und sie ist in der Regel langfristig finanziert. Weiter ist sie standortgebunden, somit immobil. Nur schon deshalb sind Immobilien schwieriger handelbar als z.B. Wertschriften, die per Mausklick verkauft und gekauft werden können. Die Immobilie ist auch nicht teilbar, die Stückelungsmöglichkeit wie bei Wertschriften ist nicht gegeben. Zudem bleibt das Kapital lange blockiert, ist also auch immobil bzw. illiquid für einen längeren Zeitraum. Weiter verursacht die Immobilie einen hohen Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand, welcher weitaus höher ist als bei anderen Anlagen. Der Immobilienbesitzer ist überdies einem Leerstands-/Wiedervermietungsrisiko und dem Bonitätsrisiko der Mieter ausgesetzt. Ausserdem werden Immobilien in der Regel zu einem grossen Teil fremdfinanziert, d.h. es entstehen Verbindlichkeiten ggü. dem Gläubiger. Alle diese Risiken müssen beim Immobilienanleger in die Rendite eingepreist werden. Gründe genug für den Anspruch der Immobilienanleger an eine höhere Rendite.
Wer nun eine konkrete Antwort auf die einleitende Frage erwartet hat, wird wohl enttäuscht sein. Denn die Antwort lautet: Es kommt darauf an; es kommt auf so vieles an. Es kommt hierbei vor allem auch auf die individuellen Bedürfnisse des Anlegers an. Generell kann jedoch gesagt werden, dass es bei einer Bruttorendite von unter 2.5 % kaum kostendeckend ist.
Verfasser
Simon Leu ist seit Januar 2022 Partner und Mitinhaber von Onesta Immobilien Treuhand AG.
