Wohneigentum – kaufen, bauen, verwalten
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele ein fester Bestandteil der persönlichen Zukunftsplanung. Damit verbunden sind meist zahlreiche Fragen. Neben Standort, Grösse und Ausstattung der Liegenschaft, sind auch die finanziellen Fragen zentral. Gerne helfen wir Ihnen dabei, ein wenig Licht ins Dunkle zu bringen.
Umfassende neutrale Informationen vom Beobachter zum «Der Weg zum Eigenheim» zu finden unter:
https://bsb.clientis.ch/de/privatkunden/hypotheken/bequem-ins-eigenheim
Fragen & Antworten
Wie gehe ich vor um Wohneigentum zu erwerben?
In unserem Merkblatt «Ihr Weg zum Eigenheim» zeigen wir Ihnen übersichtlich auf, wie vorzugehen ist und welche Schritte zu berücksichtigen sind. Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Nachschlagewerk in Zusammenarbeit mit dem Beobachter.
Kann ich mir überhaupt Wohneigentum leisten?
In der Schweiz wird nur ein sehr kleiner Teil der Liegenschaften zu 100% durch angesparte Eigenmittel der Käufer finanziert.
Es ist
hierzulande üblich, dass man für die Finanzierung des Eigenheims eine Hypothek bei einer Bank aufnimmt. Ob und in welcher Höhe die Bank eine Finanzierung bewilligt, hängt von diversen Faktoren ab. In den folgenden Kategorien werden diese Faktoren genauer beschrieben. Für die reine Berechnung der Tragbarkeit Ihres Wunschobjektes finden Sie hier einen Rechner
Bitte beachten Sie, dass der Rechner nicht alle Szenarien und Umstände restlos abdecken kann. Für die spezifische Beurteilung ist im Einzelfall daher eine persönliche Beratung die richtige Lösung.
Tragbarkeit / Bonität
Die Bank führt eine Bonitätsprüfung durch. Ziel der Prüfung ist es, zwei konkrete Fragen zu beantworten:
Frage 1:
Ist der Antragssteller kreditwürdig? Also wie wahrscheinlich ist es, dass der Schuldner seinen mit dem Kredit verbundenen Verpflichtungen nachkommen wird, bzw. wie steht es um seine Zahlungsmoral.
Um diese Frage zu beantworten gehen die einzelnen Banken verschieden vor. Bei einem Neukunden empfiehlt es sich in der Regel, eine Betreibungsauskunft anzufordern. Der Auszug aus dem Betreibungsregister ermöglicht eine gute Einschätzung der Zahlungsmoral des Antragstellers. Hatte er in der Vergangenheit nie Betreibungen, so ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass er auch in Zukunft nach Möglichkeit seinen Verpflichtungen nachkommen wird.
Frage 2:
Ist der Antragssteller kreditfähig? Also wie wahrscheinlich ist es, dass der Schuldner seinen mit dem Kredit verbundenen Verpflichtungen nachkommen kann, bzw. ist die gewünschte Liegenschaft für den Kunden finanziell tragbar.
Die Überprüfung zur Kreditfähigkeit ist etwas anspruchsvoller. Die Banken müssen sich bei der Prüfung inzwischen an zahlreiche Vorschriften halten. Die FINMA hat diese Vorschriften nach der Finanzkrise 2008 immer weiter angepasst. Die Faustregel ist aber schon länger dieselbe: Die Ausgaben für das Wohnen im Eigenheim sollen 1/3 des Einkommens nicht überschreiten.
In der Praxis darf die Grenze für die Wohnkosten bei 35% angesetzt werden. Zu den Wohnkosten gehören neben dem Hypothekarzins (gerechnet wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.50%) auch Amortisationskosten (jährliche Rückzahlung der 2. Hypothek) und die Nebenkosten.
Hypothekarzins
Die Hypothekarzinsen sind auf historisch tiefem Niveau. Genau das macht das Eigenheim derzeit so attraktiv. Damit die Finanzierung aber auch bei steigenden Zinsen weiterhin aufrechterhalten werden kann, muss die Bank bei der Berechnung der Tragbarkeit anstelle des effektiv vereinbarten Zinssatzes einen kalkulatorischen Zinssatz verwenden (Beispiel: 4.50%).
Amortisation
Mit dem Hypothekarzins «bezahlt» der Kunde in gewisser Hinsicht ein Entgelt für das ihm überlassene Hypothekardarlehen. Neben diesem Entgelt, hat er aber auch einen Teil der Schuld zurück zu zahlen. Um zu ermitteln, ob und wie viel amortisiert werden muss, unterteilt man die Hypotheken in zwei Teile. Man spricht von der ersten (max. 66%) und der zweiten (max. 14%) Hypothek. Während die erste Hypothek bestehen bleiben kann, muss die zweite Hypothek jährlich amortisiert werden. Über 15 Jahre ab Finanzierung muss die zweite Hypothek amortisiert sein, spätestens aber im Pensionsalter.
Nebenkosten
Unter den Begriff der Nebenkosten fallen in diesem Zusammenhang die Kosten für Strom, Wasser, Heizung, aber auch Unterhaltskosten für Reparaturen und Erneuerungen an der Liegenschaft. Die Bank wählt dafür einen festen Prozentsatz von 0.75% des Wohnliegenschaftswertes.
Wert der Liegenschaft
Es ist für die Bank wichtig, den potentiellen Schuldner genau zu überprüfen, um späteren Zins und/oder Amortisationsausfällen vorzubeugen. Genauso wichtig ist jedoch auch der Wert der Liegenschaft. Die Bank kann sich nicht auf den publizierten Kaufpreis oder auf die amtliche Schätzung der Liegenschaft abstützen; sie muss die Liegenschaft selbst schätzen. Dazu nutzt die Bank interne Tools. Dabei sind Faktoren wie Zustand der Liegenschaft, Bauqualität und Lage im Ort entscheidend, aber auch das Alter der Liegenschaft, die Grösse und die Anzahl Zimmer, Anzahl Garagen/Abstellplätze, etc.
Wie viele Eigenmittel benötige ich?
Die Bank darf vom Wert der Liegenschaft (gemäss interner Schätzung) maximal 80% finanzieren. Das bedeutet im Umkehrschluss: 20% des Liegenschaftswerts muss der Kreditnehmer selbst finanzieren, wobei mind. 10% als harte Eigenmittel (Konto- oder Säule 3a-Guthaben) eingebracht werden müssen.
Beispielrechnung einer Finanzierung
Ein Objekt kostet CHF 1’000’000. Gemäss interner Schätzung der Bank entspricht dies auch dem tatsächlichen Wert. Der Kunde hat CHF 100’000 in bar, CHF 40’000 in der 2. Säule und CHF 60’000 in der Säule 3a. Die Aufteilung des Kaufpreises sieht folgendermassen aus:
Mit dieser Grundlage kann nun die Tragbarkeitsrechnung erfolgen:
Die kalkulatorischen Kosten belaufen sich in diesem Beispiel auf CHF 52’833. Diese Kosten dürften nun maximal 35% des Jahreseinkommens betragen. Das wiederum bedeutet, dass das Jahreseinkommen für die im Beispiel berechnete Ausgangslage ca. CHF 151’000 betragen müsste (Bruttoeinkommen). Um die Anforderungen an die Tragbarkeit zu senken, können mehr eigene Mittel eingesetzt werden. Würden im selben Beispiel CHF 100’000 mehr eigene Mittel eingesetzt, so wäre die kalkulatorische Tragbarkeit bereits bei ca. CHF 120’000 gegeben.
Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Nachschlagewerk in Zusammenarbeit mit dem Beobachter.
Kann ich Vorsorgegelder für den Kauf oder auch später für Renovationen beziehen?
Im Grundsatz, ja. Sowohl Kapital aus der 2. Säule (BVG bzw. Pensionskasse) als auch Kapital aus der Säule 3a (gebundene Vorsorge) dürfen Sie für den Zweck von selbstbewohntem Wohneigentum beziehen. Gerade bei der 2. Säule ist allerdings Vorsicht geboten: Mindestens 10% des Belehnungswertes und somit mindestens die Hälfte der Eigenmittel müssen aus Konto- oder Säule3a-Guthaben stammen, also nicht aus Vorsorgegelder der 2. Säule.
Werden die angesparten Guthaben aus 2. Säue und Säule 3a nicht für den Kauf benötigt, kann man sie auch zu einem späteren Zeitpunkt für die Liegenschaft einsetzen. Dann nämlich, wenn grössere Renovationen anfallen, oder aber zum Zweck der Schuldreduktion bzw. Amortisation der Hypothek. Ein Vorbezug kann bei beiden Vorsorgeformen höchstens alle fünf Jahre vorgenommen werden.
Zu berücksichtigen ist, dass ein Vorbezug von Vorsorgegeldern immer eine einmalige Besteuerung auslöst. Die Berechnung erfolgt allerdings zu einem reduzierten Steuersatz im Vergleich zur Einkommenssteuer. Der Clientis Rechner hilft Ihnen bei der Berechnung dieser Steuern.
Welche Unterlagen werden für eine Finanzierung benötigt?
- Grundbuchauszug
- Gebäudeversicherungsausweis
- Verkaufsbroschüre
- Lohnausweis
- letztjährige Steuererklärung
- Nachweis der Eigenmittel
- aktuellen Betreibungsauszug
Mit den genannten Unterlagen können wir uns ein gutes Bild über das Objekt verschaffen. Wir prüfen, ob die Preisvorstellung der Verkäuferschaft realistisch ist. Auf Grundlage der weiteren Unterlagen können wir Ihre Finanzierungsanfrage eingehend prüfen und Ihnen die möglichen Hypothekarmodelle und verschiedene Finanzierungs-Varianten aufzeigen. Je nach Situation und Liegenschaft können durchaus weitere Unterlagen notwendig sein. Kontaktieren Sie uns am besten direkt, damit wir das weitere Vorgehen mit Ihnen besprechen können.
Wie wirkt sich Wohneigentum auf die Steuerbelastung aus?
Ihre Liegenschaft müssen sie ab dem Jahr des Kaufes in Ihrer Steuererklärung deklarieren. Dies hat sowohl auf Ihre Einkommens- als auch auf Ihre Vermögenssteuer Auswirkungen.
Bei der Einkommenssteuer müssen Sie neu den Eigenmietwert versteuern (Sie finden diesen Wert auf der amtlichen Schätzung). Im Gegenzug dürfen Sie Unterhalts- und Verwaltungskosten für die Liegenschaft abziehen. So kann es bei grösseren Renovations- und Umbauarbeiten durchaus zu einer merkbar tieferen Steuerbelastung für Sie kommen. Weiter dürfen Sie die bezahlten Hypothekarzinsen abziehen.
Da die Hypothekarzinsen historisch tief sind und nicht jedes Jahr grössere Renovationsarbeiten ausgeführt werden müssen, kann unter dem Strich die Steuerbelastung durch den Erwerb von Wohneigentum steigen.
In Ihrem Vermögen ist der Wert Ihrer Liegenschaft mit dem Steuerwert zu deklarieren (ebenfalls aus der Amtlichen Schätzung ersichtlich). Dieser Wert wird alle zehn Jahre neu geschätzt. Im Gegenzug dürfen Sie jedoch die effektive Hypothekarschuld abziehen. Ihre Vermögenssteuer dürfte daher nicht ansteigen – zumal der Steuerwert jeweils unter dem effektiv bezahlten Marktwert festgelegt wird.
Detailliert hilft Ihnen unser Nachschlagewerk in Zusammenarbeit mit dem Beobachter.
Wer übernimmt die Handänderungskosten?
Üblicherweise werden die Handänderungskosten (Kosten beim Grundbuchamt für den Kaufvertrag und die Beurkundung/Eigentumsübertragung) zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt. Es kann allerdings individuell festgelegt werden, welche Partei welchen Anteil der Kosten zu übernehmen hat. Dies wird auch im Kaufvertrag so festgehalten.
Muss ich beim Verkauf meiner Liegenschaft eine Grundstückgewinnsteuer bezahlen?
Dies hängt von zwei Faktoren ab. Einerseits wird die Steuer auch nur dann wirklich fällig, wenn im Vergleich zu den ursprünglichen Anlagekosten mit dem Verkaufserlös auch tatsächlich ein Gewinn erwirtschaftet werden konnte. Neben den ursprünglichen Anlagekosten (Kaufpreis und/oder Baukosten) dürfen auch wertvermehrende Investitionen während der gesamten Besitzdauer und direkt mit dem Kauf/Verkauf im Zusammenhang stehende Kosten (Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren, Maklerkosten) angerechnet werden.
Andererseits hängt es auch davon ab, wie Sie den Gewinn weiter investieren. Sollten Sie diesen nämlich wiederum zum Kauf einer Immobilie verwenden, so wir die Grundstückgewinnsteuer nicht fällig, sondern aufgeschoben. Um von einem Steueraufschub profitieren zu können, muss die neue Liegenschaft aber preislich höher liegen als der Anschaffungswert der verkauften Liegenschaft. Es darf auch nur derjenige Anteil am Gewinn aufgeschoben werden, welcher für die Reinvestition in ein neues Objekt benötigt wird. So ist entweder eine ganzheitliche oder auch nur eine teilweise Aufschiebung der Grundstückgewinnsteuer möglich.
Fällt eine Grundstückgewinnsteuer an, so ist diese mit einer kurzen Haltedauer der Liegenschaft sehr hoch (bis ca. 45 % vom Gewinn), nimmt aber mit den Jahren der Haltedauer ab und liegt nach 10 Jahren bei 22 % und nach 20 Jahren bei ca. 12 %. Weitere Informationen zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Schaffhausen erhalten Sie bei der Steuerverwaltung – hier zu finden, wie auch einen Rechner.
Nach Hausverkauf: Wohnung kaufen oder mieten?
Die Liegenschaftspreise sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen – die Chance ist gross, dass aus dem Hausverkauf ein schöner Ertrag generiert werden kann. Doch was ist nun die klügere Variante – das Kapital in eine Wohnung reinvestieren und somit wieder in den «eigenen» vier Wänden leben oder stellt eine Mietwohnung doch vielleicht die bessere Alternative dar?
Nachfolgend finden Sie einige Vor- und Nachteile zu den jeweiligen Möglichkeiten. Dabei ist festzuhalten, dass kein pauschales Richtig oder Falsch existiert. Die individuellen Umstände sind immer sehr wichtig. So lassen sich vermeintliche Nachteile oft kompensieren oder zumindest gut einplanen.
Gerne Beraten wir Sie in diesem Bereich individuell und kompetent.
Vorteile Mietwohnung:
Mit einer Mietwohnung sind und bleiben Sie flexibel. Im Normalfall beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Das bedeutet konkret: Auch, wenn weitere Veränderungen auf Sie zukommen sollten (beispielsweise: unpassende Umgebung, störende Nachbarschaft, Todesfall des Ehepartners, Heimeintritt), sind Sie ungebunden und müssen die gemietete Wohnung lediglich kündigen. Mit der monatlichen Miete haben Sie klare und gut kalkulierbare Fixkosten, welche auch den Unterhalt und die Nebenkosten abdecken. Grössere Investitionen wie die Erneuerung der Fassade oder der Heizung, muss der Vermieter bezahlen. Der Erlös aus dem Hausverkauf bleibt unangetastet und kann anderweitig investiert werden. Gerade wenn die Wohnkosten ein wenig ansteigen, kann die Generierung von einem passiven Nebeneinkommen äusserst interessant sein. Gerne erarbeiten wir mit Ihnen die für Sie passende Anlagestrategie, um einen regelmässigen Ertrag zu Ihrem bestehenden Einkommen zu erwirtschaften.
Nachteile Mietwohnung:
Das Mietverhältnis bringt auch gewisse Nachteile mit sich. Sanierungs- oder Veränderungswünsche an der Liegenschaft können wohl bei der Verwaltung oder dem Vermieter platziert werden – ein grundsätzliches Mitspracherecht hat der Mieter aber nicht. Das betrifft nicht nur Sanierungen oder Umbauten an der gesamten Liegenschaft, sondern auch in Ihrer eigenen Wohnung. Für die Zeit des Umbaus in der eigenen Wohnung sind gewisse Einschränkungen für den Mieter möglich. Diese müssen – wenn zumutbar – akzeptiert werden. Eine Mietzinsreduktion ist je nach Umfang der Arbeiten möglich. Die Mietkosten sind wohl gut kalkulierbare Ausgaben. Dennoch sind sie in der momentanen Marktsituation gegenüber Wohneigentum eher hoch. Es ist denkbar, dass die gesamten Wohnkosten nach dem Hausverkauf mit einer kleineren Mietwohnung sogar ansteigen.
Vorteile Eigentumswohnung: Bei der Eigentumswohnung sind die Wohnkosten derzeit tendenziell tiefer als bei der Mietwohnung. Auch eine langjährige Festhypothek ist heute zu einem sehr attraktiven Zinssatz zu erhalten. In den eigenen vier Wänden können Sie Anpassungen und Renovationen ungehindert vornehmen – dann, wenn Sie es wünschen. In der jüngeren Vergangenheit entsprach Wohneigentum durch die gestiegenen Liegenschaftspreise zudem stets einer guten Investition.
Nachteile Eigentumswohnung:
Trotz der Möglichkeit einer Festhypothek, sind die Ausgaben bei einer Eigentumswohnung unter Umständen weniger gut berechenbar. Grössere Investitionen kommen nicht regelmässig, sondern vereinzelt. Oftmals wird diesem Umstand aber mittels Erneuerungsfonds entgegengewirkt. In diesen Fonds zahlen sämtliche Eigentümer innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft jährlich einen gewissen Betrag ein, damit zum Zeitpunkt der Sanierungsarbeiten bereits genügend Geld vorhanden ist. Obwohl Sie Eigentümer sind, sind Sie nicht ganz unabhängig. Im Gleichen Gebäude gibt es mehrere Wohneinheiten, welche gerade bei umfangreichen Renovationsarbeiten ebenfalls mitbestimmen dürfen. Kommen persönliche Veränderungen auf Sie zu, kann die Wohnung schnell zum «Klotz am Bein» werden. Dann zum Beispiel, wenn Sie aus gesundheitlichen Gründen in ein betreutes Heim umziehen müssen. Die Kosten für die Wohnung laufen dann weiter und womöglich benötigtes Kapital für die Heimrechnung ist in der Wohnung gebunden.
Weitere Informationen finden Sie auch in unserem Nachschlagewerk in Zusammenarbeit mit dem Beobachter.
Übergabe einer Liegenschaft an Kinder: Verkaufen oder Verschenken?
Häufig kommt in der Familie früher oder später die Frage auf: Was passiert mit unserer Liegenschaft, wenn es später einmal für die Eltern alleine zu gross bzw. der damit verbundene Aufwand zu viel wird?
Der Wunsch, das eigene Zuhause in der Familie behalten zu können, ist oftmals gross. Auch das Interesse der Kinder, welche zu diesem Zeitpunkt vielleicht bereits eine eigene Familie gegründet haben, ist meist vorhanden. Es gibt nun verschiedene Möglichkeiten, wie eine Übergabe erfolgen kann.
Nachstehend werden die verschiedenen Möglichkeiten zur Übertragung beispielhaft aufgezeigt. Für den Einzelfall empfiehlt sich jedoch immer eine persönliche Beratung. Die Art und Weise der Übergabe sollte wohl überlegt und möglichst ohne unvorhergesehene (Spät-)Folgen erfolgen. Gut zusammengefasst finde Sie die nachfolgenden Informationen auch auf unserem Merkblatt «Übertragung von Liegenschaften – Was ist zu beachten?»
Verkauf zum Steuerwert
Bei einem Verkauf an die Kinder verhält es sich grundsätzlich identisch wie bei einem Verkauf an Dritte. Doch auch, wenn von einem Verkauf gesprochen wird, können die Eltern ihre Kinder finanzielle Unterstützung bieten. Beispielsweise muss nicht zwingend zum Marktpreis verkauft werden. Häufig wird auch einfach der Steuerwert der Liegenschaft (welcher deutlich unter dem Marktpreis liegt) als Verkaufspreis verwendet. Hierbei ist allerdings Vorsicht geboten: Sind mehrere Kinder vorhanden, so wird dasjenige Kind, welches die Liegenschaft aus objektiver Betrachtung «zu günstig» hat erwerben können, unter Umständen gegenüber seinen Geschwistern ausgleichspflichtig. Das bedeutet: Im Todesfall der Eltern müsste das Kind, welches das Haus günstig erhalten hat, seine Geschwister möglicherweise anteilsmässig auszahlen. Es gilt, die individuelle Situation zu prüfen und das geplante Vorgehen im Voraus genau mit einer Fachperson abzusprechen, um solche unerwünschten «Überraschungen» zu vermeiden. Wenn es die finanzielle Situation erlaubt, können die Eltern einen Ausgleich natürlich freiwillig auch schon zu Lebzeiten vornehmen. Auch hier sollte jedoch immer eine Fachperson konsultiert werden. Diese Ausgleichspflicht kann vertraglich zwar auch wegbedungen werden, jedoch darf es auch dann nicht zu Pflichtteilsverletzungen kommen.
Verkauf zum Marktpreis (mit Darlehen)
Selbst wenn die Liegenschaft zum Marktpreis an ein Kind weitergegeben wird, können die Eltern ihrem Kind unter die Arme greifen. Dann nämlich, wenn im Kaufpreis nicht sofort der gesamte Kaufpreis verlangt wird. Für ein Einfamilienhaus mit Wert CHF 1.0 Mio. könnte die Aufteilung des Kaufpreises zum Beispiel folgendermassen aussehen:
Im Beispiel hätte diese Variante für das Kind den Vorteil, keine zweite Hypothek bei einer Bank aufnehmen zu müssen. Folglich wären keine Amortisationen bei der Bank zu leisten. Somit wären automatisch auch die Anforderungen an die Tragbarkeit um einiges geringer, was die Zustimmung der Bank zum neuen Schuldner deutlich erleichtern könnte.
Anstelle einer grösseren Schuld bei der Bank, Schuldet das Kind die im Beispiel verwendeten CHF 300’000 nun seinen Eltern. Ob und in welchem Rhythmus dieses zurückbezahlt und verzinst wird, ist nun frei definierbar. Zu beachten ist aber auch hier die Ausgleichspflicht gegenüber Geschwistern.
Schenkung
Bei einer Schenkung wird die Liegenschaft ohne Kaufpreis übertragen. Für die Eltern hat dies den Vorteil, dass keine Grundstückgewinnsteuer fällig wird – diese wird aufgeschoben und wäre erst bei Verkauf der Liegenschaft durch das Kind durch dieses selbst zu versteuern. Diese Form der Übertragung ist nur dann möglich, wenn die Eltern sich in einer so guten finanziellen Lage befinden, dass sie ihren weiteren Lebensunterhalt auch ohne den Verkaufserlös gut stemmen können. Die Ausgleichspflicht gegenüber Geschwistern wäre auch hier zu berücksichtigen.
Gemischte Schenkung
Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn eine Liegenschaft erheblich unter deren Marktwert verkauft wird. Zum Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit dem Marktwert CHF 1.0 Mio. wird an das Kind übertragen. Die aktuell laufende Hypothek beträgt lediglich CHF 300’000. Die Eltern sind damit einverstanden, wenn ihr Kind nur die bestehende Hypothek übernimmt – es finden aber keine weiteren Zahlungen statt.
Tipps wie man richtig vorgeht
1. Interessen abklären
– Soll eine Handänderung stattfinden?
– Wer ist an der Übernahme des Hauses interessiert?
2. Wert bestimmen
– Aktueller Marktwert: Verkauf / gemischte Schenkung / Schenkung
– Steuerfolgen
– Ausgleichspflicht durch Wertsteigerungspotential?
3. Gegenleistung definieren
– Übernahme Hypothek, Darlehen, Zahlung?
– Nutzniessung oder Wohnrecht?
– Ausgleich anderer Erben?
4. Risiken beurteilen
– Erbrechtliche Folgen?
– Steuerfolgen?
5. Vertrag erstellen
– Ehe- und Erbvertrag?Schenkungsvertrag? Vertrag Erbvorbezug?
Wie kann ich die Liegenschaft übertragen und doch noch darin wohnen – Nutzniessung oder Wohnrecht?
Es gibt Liegenschaften, bei denen es mehrere Wohneinheiten gibt und die eine Wohneinheit durch die Eltern bewohnt wird, welche weiterhin dort wohnen bleiben möchten. In einen solchen Fall gibt es mit der Nutzniessung oder dem Wohnrecht gute Lösungen.
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit, welche die Begünstigte oder den Begünstigten dazu berechtigt, ein Haus, eine Wohnung oder ein Wohnungsteil zu bewohnen. Das Wohnrecht ist höchstpersönlich und muss durch den Berechtigten ausgeübt werden und ist nicht übertragbar. Es kann entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden. Ausserordentliche Reparaturen und Aufwendungen, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien, Steuern und Abgaben trägt der Eigentümer. Kosten für Strom, Wasser, Telefon und weitere öffentliche und privatrechtliche Abgaben gehen zu Lasten des Wohnrechtsberechtigten.
Nutzniessung
Die Nutzniessung ist eine Dienstbarkeit (beschränktes dingliches Recht), welche die Begünstigte oder den Begünstigten dazu berechtigt, einen fremden Vermögenswert zu gebrauchen und zu nutzen. Die Nutzniessung ist üblicherweise höchstpersönlich und kann weder vererbt noch auf Dritte übertragen werden. Der Nutzniesser darf die Liegenschaft selbst bewohnen oder vermieten und kommt für Unterhalt, Hypotheken, Versicherungen sowie grössere Reparaturen auf.
